Avflyttningsbesiktning: checklista och de vanligaste tvisterna

Avflyttningsbesiktningen tar en halvtimme. Diskussionen efteråt kan ta ett halvår. Skillnaden ligger nästan alltid i hur besiktningen dokumenterades, inte i vad som faktiskt hittades.

Observera: texten är en praktisk översikt, inte juridisk rådgivning.

Gör den i rätt tid

Besikta tidigt – gärna ett par månader före avflyttning, med en efterkontroll när lägenheten är tömd. Den tidiga besiktningen ger hyresgästen chansen att åtgärda själv, vilket nästan alltid blir billigare för båda parter än att ni gör det och fakturerar.

Kalla skriftligt, med datum och tid, och notera om hyresgästen inte närvarar. En besiktning som genomförts utan hyresgästen är fortfarande giltig, men bevisbördan blir tyngre.

Checklista rum för rum

Hall och passager

Ytterdörr, lås, tätningslister, dörrautomatik
Golv vid entrén, där slitaget alltid är störst
Garderobsdörrar, hatthylla, klädstång

Kök

Vitvaror: funktion, tätningslister, plåtar och galler på plats
Bänkskiva: brännmärken, skärmärken, fuktskador vid diskho
Luckor och gångjärn, utdragslådor
Fläkt och filter
Vattenlås och synliga anslutningar under diskbänk

Badrum

Tätskikt, fogar, silikon runt badkar och dusch
Golvbrunn med klämring, avlopp
Handdukstork, blandare, duschslang
Ventilation
Eventuella håltagningar i kakel

Rum

Väggar: hål, dubbar, färg och tapetens skick
Golv: repor, fläckar, fuktskador vid fönster
Fönster: beslag, spanjolett, persienner, tätning
Element och termostater
Eluttag, strömbrytare, takkontakter

Förråd, balkong, gemensamt

Att förrådet är tömt och nyckeln finns
Balkonggolv och räcke
Cykelplats eller garageplats som ingår

Normalt slitage eller skada?

Det är här diskussionerna uppstår. Utgångspunkten: hyresgästen ansvarar för skador som uppstått genom vårdslöshet eller onormalt användande – inte för att lägenheten åldras.

Några praktiska gränsdragningar:

Enstaka spikhål i väggen är normalt. En vägg full av pluggar och stora dubbar är det inte.
Repor i golvet efter möbler är normalt. Ett djupt jack efter något som tappats är det inte.
Blekt tapet vid fönster är normalt. Tapet som rivits ner är det inte.
Trasig tätningslist i kylskåp är normalt slitage. Krossad glashylla är det inte.

När det gäller skador tar man hänsyn till ålder: ett tio år gammalt kylskåp som skadas kostar inte som ett nytt. Ha en åldersavdragstabell och tillämpa den likadant för alla, annars blir varje ärende en förhandling.

Protokollet avgör

Det som gör ett protokoll användbart senare:

Datum och närvarande personer, med noteringen om hyresgästen avstått
Ett foto per anmärkning, taget så att det syns var i lägenheten det är
Beskrivning av vad som är fel, inte av vad det kostar
Hyresgästens kommentar, ordagrant om den finns
Vad som ska åtgärdas av vem, med en tidpunkt

Foton utan sammanhang är nästan värdelösa i efterhand. Ta en översiktsbild av rummet först, sedan detaljen – då går det att visa var skadan sitter.

Ligger protokollet på objektet i systemet i stället för på någons telefon får nästa person som frågar "vad hände vid förra avflyttningen?" ett svar. Det är också där en jämförelse med inflyttningsprotokollet blir enkel, vilket är precis vad diskussionen brukar handla om.

De tre vanligaste tvisterna

"Så såg det ut när jag flyttade in." Motmedlet är ett inflyttningsprotokoll med foton. Utan det står ord mot ord, och då är utgången osäker.
Kostnaden. Ni fakturerar en total; hyresgästen ser ingen uppdelning. Specificera per skada, med åldersavdrag synligt.
Städningen. Sätt en tydlig standard i förväg, gärna som en bilaga med bilder på vad som avses. "Ostädat" är ingen användbar formulering.

Efter besiktningen

Koppla åtgärderna till ärenden så att de går att följa till avslut, och koppla kostnaderna till objektet. Då byggs det upp en historik per lägenhet som säger något om vad som faktiskt kostar pengar över tid – underlag som senare går rakt in i underhållsplanen.

Läs mer om hur besiktningar och ärenden hänger ihop i digital fastighetsförvaltning, eller om uthyrningsflödet i hyresavtal och uthyrning.